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Abstract – Zahnarztpraxis planen und bauen: Ablauf, Vorschriften, Kosten
- Beim Planen einer Zahnarztpraxis legt das Raumprogramm mit Grundriss, Aufbereitungsraum, Röntgenbereich und Medienversorgung die Praxisabläufe dauerhaft fest. Nachträgliche Änderungen an Bodenanschlüssen, Strahlenschutz oder Raumaufteilung verursachen hohe Zusatzkosten.
- Der Praxisbau unterliegt Landesbauordnung (Nutzungsänderung, Brandschutz), ArbStättV mit ASR A1.2 (mindestens 8 m² je Arbeitsraum, 6 m² je weiterem Arbeitsplatz), § 8 MPBetreibV mit KRINKO/BfArM-Empfehlung, StrlSchG mit DIN 6812 sowie AbwV Anhang 50 (Amalgamabscheider mit mindestens 95 % Abscheidegrad). Röntgeneinrichtungen zeigt der Betreiber nach § 19 StrlSchG spätestens zwei Wochen vor Betriebsbeginn mit Sachverständigenbescheinigung an.
- Laut InvestMonitor Zahnarztpraxis 2024 von IDZ und apoBank lagen die Umbaukosten bei einer Einzelpraxis-Neugründung im Schnitt bei 208.000 € von 853.000 € Gesamtinvestition, bei einer Übernahme bei 36.000 €. Neugründungen mit geplanter Anstellung erreichen durchschnittlich 1.002.000 € bei rund 338 m² Praxisfläche.
- Zimmerzahl, Fläche und Medien-Vorrüstung für spätere Behandlungseinheiten sollten auf Basis des Personalkonzepts feststehen, bevor die Ausführungsplanung beginnt. Installationspläne der Gerätehersteller und der Strahlenschutz-Sachverständige gehören bereits in die Entwurfsphase.
Inhaltsverzeichnis
Neubau, Umbau oder Mietfläche: Welche Ausgangslage passt?
Die Ausgangslage bestimmt, wie viel Gestaltungsspielraum Sie beim Praxisbau haben. Sie entscheidet auch über Zeitbedarf und Genehmigungsaufwand. Bevor Sie eine Zahnarztpraxis planen, muss daher feststehen, in welchem Szenario Sie sich bewegen.
Drei Szenarien: Neubau, Umbau im Bestand, Ausbau einer Mietfläche
Ein Neubau bietet die größte Freiheit bei Grundriss, Deckenlasten und Leitungsführung. Er erfordert aber Grundstück, Bauantrag und die längste Projektlaufzeit.
Der Umbau im Bestand betrifft Flächen, die bisher anders genutzt wurden, etwa Büros oder Wohnungen. Tragende Wände, Schächte und Fallleitungen begrenzen hier die Planung.
Der Ausbau einer Mietfläche ist der häufigste Weg. Ärztehäuser und Gewerbeflächen im Rohbauzustand lassen sich vergleichsweise frei aufteilen. Der Vermieter muss den Installationen jedoch zustimmen.
Tabelle: Szenario → Gestaltungsfreiheit → Zeitbedarf → Genehmigungsaufwand
| Szenario | Gestaltungsfreiheit | Zeitbedarf | Genehmigungsaufwand |
|---|---|---|---|
| Neubau | hoch | lang | Bauantrag erforderlich |
| Umbau im Bestand | eingeschränkt durch Statik und Leitungen | mittel | Nutzungsänderung häufig erforderlich |
| Ausbau einer Mietfläche (Rohbau) | mittel bis hoch | kurz bis mittel | abhängig von bisheriger Nutzung |
| Übernahme einer Bestandspraxis | gering | kurz | meist gering, Röntgen neu anzeigen |
Nutzungsänderung nach Landesbauordnung bei Wohn- oder Gewerbeflächen
Die Landesbauordnung (LBO) regelt, ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist. Wandeln Sie eine Wohnung oder ein Ladenlokal in eine Zahnarztpraxis um, ändern sich die Anforderungen an Stellplätze, Brandschutz und Barrierefreiheit. Klären Sie diese Frage mit dem zuständigen Bauamt, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.
Prüfpunkte Mietvertrag: Rückbaupflicht, Deckenlast, Zustimmung zu Installationen
Der Mietvertrag entscheidet über Folgekosten, die erst beim Auszug sichtbar werden. Prüfen Sie vor Unterzeichnung:
- Rückbaupflicht: Wer entfernt Bodenkanäle, Röntgenschutz und Sanitärinstallationen bei Mietende?
- Deckenlast: Trägt die Decke Behandlungseinheiten, DVT und Kompressor?
- Zustimmung zu Installationen: Darf der Mieter Böden öffnen, Wände versetzen und Leitungen verlegen?
- Laufzeit und Verlängerungsoption: Deckt die Mietdauer die Abschreibung der Ausbauinvestition ab?
Zahnarztpraxis planen: Bedarfsanalyse und Raumprogramm
Das Raumprogramm übersetzt Ihr Praxiskonzept in Räume und Flächen. Es bildet die Grundlage für jeden Entwurf. Wer eine Zahnarztpraxis planen will, beginnt daher nicht mit dem Grundriss, sondern mit der Bedarfsanalyse.
Praxiskonzept als Grundlage: Einzelpraxis, BAG, MVZ, Schwerpunkte (Implantologie, KFO)
Das Praxiskonzept legt fest, wie viele Behandler arbeiten und welche Leistungen die Praxis erbringt. Eine Einzelpraxis benötigt ein anderes Raumprogramm als eine Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) oder ein zahnmedizinisches MVZ. Schwerpunkte verändern zudem den Raumbedarf: Implantologie erfordert einen Eingriffsraum, Kieferorthopädie offene Behandlungsplätze und ein Praxislabor.
Anzahl Behandlungszimmer je Behandler inklusive Erweiterungsreserve
Die Zahl der Behandlungszimmer bestimmt die Kapazität der Praxis. Bewährt haben sich zwei Behandlungszimmer je Behandler, damit Vor- und Nachbereitung parallel laufen. Planen Sie mindestens ein Zimmer als Reserve ein und rüsten Sie es mit Medienanschlüssen vor. So lässt sich ein weiterer Behandler oder eine Prophylaxeassistenz später ohne Bodenarbeiten integrieren.
Tabelle: Raum → Mindestfläche → Planungshinweis
Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und die Technische Regel ASR A1.2 geben Mindestflächen für Arbeitsräume vor. Für einen Arbeitsplatz sind mindestens 8 m² Grundfläche erforderlich, für jeden weiteren Arbeitsplatz zusätzlich 6 m². Die übrigen Werte sind Planungsrichtwerte, keine Rechtsvorgaben.
| Raum | Fläche | Planungshinweis |
|---|---|---|
| Behandlungszimmer | mind. 8 m² (ASR A1.2), Richtwert 10–12 m² | Platz für Behandler, Assistenz und Patientenwechsel |
| Aufbereitungsraum | Richtwert 8–12 m² | getrennte unreine und reine Seite |
| Röntgen/DVT | abhängig vom Gerät | baulicher Strahlenschutz nach DIN 6812 |
| Empfang und Wartebereich | abhängig von Patientenaufkommen | Diskretion an der Anmeldung |
| Technikraum | abhängig von Kompressor und Saugmaschine | Schallschutz und Wärmeabfuhr |
| Sozial- und Umkleideräume | nach ASR A4.1 und A4.2 | getrennt von Patientenbereichen |
Funktionsräume: Aufbereitung, Röntgen, Praxislabor, Technikraum, Sozialräume
Funktionsräume entscheiden über die Effizienz der Abläufe. Der Aufbereitungsraum nimmt Thermodesinfektor, Sterilisator und Siegelgerät auf. Der Röntgenbereich richtet sich nach den eingesetzten Geräten. Intraorale Aufnahmen erfolgen meist im Behandlungszimmer. OPG-Gerät und DVT-Gerät benötigen einen eigenen Röntgenraum oder eine Nische. Ein Praxislabor lohnt sich, wenn Sie Reparaturen, Schienen oder Provisorien selbst fertigen. Sozialräume, Umkleiden und Personaltoiletten schreibt das Arbeitsstättenrecht vor.
Grundriss der Zahnarztpraxis: Zonen und Wegeführung
Der Grundriss ordnet die Räume so, dass Patienten, Personal und Instrumente möglichst kurze und getrennte Wege haben. Ein durchdachter Grundriss der Zahnarztpraxis spart täglich Laufwege und reduziert Hygienerisiken.
Trennung von Patienten-, Behandlungs- und Personalzone
Die Zonierung trennt öffentliche Bereiche von Arbeits- und Rückzugsbereichen. Empfang, Wartebereich und Patienten-WC bilden die Patientenzone nahe dem Eingang. Behandlungszimmer, Röntgen und Aufbereitung bilden die Behandlungszone. Sozialraum, Umkleiden und Büro liegen in der Personalzone, die Patienten nicht durchqueren.
Aufbereitungsraum zentral: kurze Wege zu allen Behandlungszimmern
Der Aufbereitungsraum sollte zentral zwischen den Behandlungszimmern liegen. Kurze Wege verringern das Risiko, kontaminierte Instrumente durch Patientenbereiche zu tragen. Die KRINKO/BfArM-Empfehlung zur Aufbereitung von Medizinprodukten verlangt eine Trennung von unreinem und reinem Bereich. Ein Durchreicheprinzip oder eine klare Arbeitsrichtung von unrein nach rein setzt diese Vorgabe baulich um. Der Hygieneleitfaden des DAHZ (17. Ausgabe, Stand 31.03.2026) empfiehlt bei Neu- und Umbauten einen eigenen Aufbereitungsraum mit Lüftung nach TRBA 250 und einer Beleuchtung über 500 Lux.
Behandlungszimmer: Ausrichtung, Tageslicht, Arbeitsfeld nach 12-Uhr-Konzept
Das Behandlungszimmer ist der Raum, in dem die Zahnarztpraxis ihren Umsatz erwirtschaftet. Die Position der Behandlungseinheit legt die Lage der Bodenanschlüsse fest. Das 12-Uhr-Konzept platziert die Assistenzelemente hinter dem Patientenkopf und erlaubt die Arbeit von rechts und links. Tageslicht verbessert die Arbeitsbedingungen: Anhang 3.4 der ArbStättV verlangt für Arbeitsräume möglichst ausreichend Tageslicht und eine Sichtverbindung nach außen.
Barrierefreiheit nach DIN 18040-1
Barrierefreiheit betrifft Zugang, Türbreiten, Bewegungsflächen und mindestens ein barrierefreies WC. Die Landesbauordnungen verlangen für öffentlich zugängliche Gebäude barrierefreie Besucherbereiche, in der Regel bei Neubauten und genehmigungspflichtigen Änderungen. Die DIN 18040-1 konkretisiert die baulichen Anforderungen. Auch ohne Pflicht lohnt sich ein schwellenloser Zugang: Ältere und mobilitätseingeschränkte Patienten bilden einen wachsenden Anteil der Patientenschaft.
Infografik: Beispielgrundriss mit Wegeführung
Eine Beispielskizze verdeutlicht die Zonierung. Eingang und Empfang liegen vorn, der Wartebereich daneben. Die Behandlungszimmer reihen sich entlang der Fensterfront. Aufbereitung und Röntgen liegen innen und zentral, die Personalzone am hinteren Ende. Die Wege von Patienten und Instrumenten kreuzen sich nicht.
Welche Vorschriften gelten beim Bau einer Zahnarztpraxis?
Beim Bau einer Zahnarztpraxis greifen Baurecht, Arbeitsschutz, Hygienerecht, Strahlenschutz und Umweltrecht ineinander. Jede Rechtsquelle stellt eigene bauliche Anforderungen.
Baurecht: Landesbauordnung, Bauantrag, Brandschutz
Die Landesbauordnung regelt Bauantrag, Nutzungsänderung, Stellplätze und Brandschutz. Rettungswege, Brandabschnitte und Feuerlöscher weisen Sie im Bauantrag nach. Bei Praxen in Obergeschossen prüft das Bauamt zusätzlich den zweiten Rettungsweg.
Arbeitsstättenrecht: ArbStättV und ASR (Raumabmessungen, Beleuchtung, Sanitärräume)
Die Arbeitsstättenverordnung verpflichtet Sie als Arbeitgeber, Arbeitsräume sicher und gesundheitsgerecht einzurichten. Die Technischen Regeln für Arbeitsstätten konkretisieren diese Pflicht. Die ASR A1.2 regelt Grundfläche und lichte Raumhöhe, die ASR A3.4 die Beleuchtung, die ASR A4.1 Sanitärräume und die ASR A4.2 Pausen- und Bereitschaftsräume.
Hygiene: KRINKO/BfArM-Empfehlung und MPBetreibV für den Aufbereitungsraum
Die Medizinprodukte-Betreiberverordnung (MPBetreibV) verpflichtet Sie, Medizinprodukte mit validierten Verfahren aufzubereiten. § 8 MPBetreibV verweist auf die gemeinsame Empfehlung von KRINKO und BfArM „Anforderungen an die Hygiene bei der Aufbereitung von Medizinprodukten“ (2012). Bei Einhaltung dieser Empfehlung wird eine ordnungsgemäße Aufbereitung vermutet. Für die Zahnmedizin konkretisiert der Hygieneleitfaden des Deutschen Arbeitskreises für Hygiene in der Zahnmedizin (DAHZ) die Anforderungen. Die frühere KRINKO-Empfehlung „Infektionsprävention in der Zahnheilkunde“ von 2006 führt das RKI nur noch im Archiv.
Strahlenschutz: StrlSchG, StrlSchV, baulicher Strahlenschutz nach DIN 6812
Das Strahlenschutzgesetz (StrlSchG) und die Strahlenschutzverordnung (StrlSchV) regeln den Betrieb von Röntgeneinrichtungen. Den Betrieb einer Röntgeneinrichtung zeigen Sie nach § 19 StrlSchG schriftlich bei der zuständigen Behörde an, spätestens zwei Wochen vor dem geplanten Betriebsbeginn. Der Anzeige liegen unter anderem die Bescheinigung eines behördlich bestimmten Sachverständigen mit Prüfbericht, der Fachkundenachweis und die Anmeldung bei der zahnärztlichen Stelle bei. Die DIN 6812 legt fest, wie Wände, Türen und Fenster abgeschirmt werden müssen.
Haftungsrisiko: Wird der Strahlenschutz erst nach dem Trockenbau geplant, müssen Wände nachträglich mit Bleiplatten verkleidet werden. Binden Sie den Sachverständigen bereits in die Entwurfsplanung ein.
Wasser und Abwasser: Amalgamabscheider nach AbwV Anhang 50, DIN EN 1717
Die Abwasserverordnung (AbwV) schreibt in Anhang 50 für Zahnbehandlungsplätze Amalgamabscheider mit einem Abscheidegrad von mindestens 95 Prozent vor. Die DIN EN 1717 verlangt, dass Behandlungseinheiten das Trinkwassernetz vor Rückfließen schützen, etwa durch eine freie Fallstrecke. Beide Anforderungen betreffen die Lage der Abwasser- und Wasseranschlüsse im Boden.
Tabelle: Bereich → Rechtsgrundlage → zuständige Stelle
| Bereich | Rechtsgrundlage | Zuständige Stelle |
|---|---|---|
| Baurecht, Nutzungsänderung, Brandschutz | Landesbauordnung | Untere Bauaufsichtsbehörde |
| Arbeitsstätten | ArbStättV, ASR A1.2, A3.4, A4.1, A4.2 | Arbeitsschutzbehörde des Landes |
| Aufbereitung von Medizinprodukten | MPBetreibV, KRINKO/BfArM-Empfehlung 2012 | Landesbehörde für Medizinprodukte, Gesundheitsamt |
| Röntgen | StrlSchG, StrlSchV, DIN 6812 | Landesbehörde für Strahlenschutz |
| Abwasser | AbwV Anhang 50 | Untere Wasserbehörde, Kommune |
| Trinkwasser | TrinkwV, DIN EN 1717 | Gesundheitsamt |
Haustechnik: Medienversorgung früh einplanen
Die Haustechnik einer Zahnarztpraxis ist deutlich aufwendiger als die einer Arztpraxis ohne Behandlungseinheiten. Leitungen liegen überwiegend im Boden. Spätere Änderungen sind daher teuer.
Anschlüsse der Behandlungseinheit: Wasser, Druckluft, Absaugung, Abwasser, Strom
Jede Dental-Behandlungseinheit benötigt Anschlüsse für Trinkwasser, Druckluft, Absaugung, Abwasser und Strom. Die Hersteller definieren die genaue Position in einer Anschlussdose oder einem Bodenkanal. Weicht die Installation um wenige Zentimeter ab, passt die Einheit nicht mehr auf die Anschlüsse.
Technikraum: Kompressor, Saugmaschine, Schallschutz und Abwärme
Der Technikraum nimmt Kompressor und Saugmaschine auf. Beide Geräte erzeugen Lärm und Wärme. Planen Sie den Raum abseits von Behandlungszimmern und Wartebereich, mit ausreichender Belüftung und schallgedämmten Türen.
Lüftung, Klimatisierung und Elektroplanung
Aufbereitungsraum und Technikraum benötigen eine wirksame Abluft. Behandlungszimmer profitieren von einer Klimatisierung, da Lampen, Geräte und Schutzkleidung die Raumtemperatur erhöhen. Die Elektroplanung berücksichtigt medizinisch genutzte Bereiche nach DIN VDE 0100-710 und ausreichend Steckdosen für Geräte am Arbeitsplatz.
IT-Infrastruktur: Netzwerk, Server, digitale Bildgebung, TI-Anbindung
Die IT-Infrastruktur verbindet Zahnarztpraxis-Software, digitales Röntgen, Intraoralscanner und Telematikinfrastruktur (TI). Planen Sie Netzwerkdosen in jedem Behandlungszimmer und einen klimatisierten Serverstandort. Die TI-Anbindung erfolgt über einen Konnektor oder einen TI-Gateway-Anbieter.
Installationspläne der Gerätehersteller vor Ausführungsplanung einholen
Installationspläne geben die exakte Lage aller Anschlüsse vor. Holen Sie diese Pläne für Behandlungseinheiten, Dental-Röntgengeräte und Technik ein, bevor der Architekt die Ausführungsplanung abschließt. Eine verbindliche Gerätewahl ist daher eine Voraussetzung für die Haustechnikplanung.
Zahnarztpraxis bauen in 7 Schritten: Ablauf und Zeitplan
Der Bau einer Zahnarztpraxis folgt einer festen Reihenfolge. Jeder Schritt setzt Entscheidungen aus dem vorherigen voraus.
Schritt 1–7: Bedarfsanalyse bis Inbetriebnahme
- Bedarfsanalyse: Praxiskonzept, Behandlerzahl und Raumprogramm festlegen.
- Flächensuche: Standort, Fläche, Statik und Mietvertrag prüfen.
- Vorentwurf: Grundriss mit Zonierung und Wegeführung erstellen.
- Genehmigung: Bauantrag oder Nutzungsänderung einreichen.
- Ausführungsplanung: Gerätewahl, Installationspläne, Haustechnik und Strahlenschutz verbindlich festlegen.
- Bauausführung: Rohinstallation, Trockenbau, Bodenbeläge, Endmontage.
- Inbetriebnahme: Geräteaufstellung, Abnahmeprüfung Röntgen, Sachverständigenprüfung Röntgen, Validierung der Aufbereitung, Einweisung des Teams.
Bezug zu den HOAI-Leistungsphasen 1–9
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gliedert Planungsleistungen in neun Leistungsphasen. Die Schritte oben lassen sich darauf abbilden:
- Grundlagenermittlung und Vorplanung (LPH 1–2)
- Entwurfs- und Genehmigungsplanung (LPH 3–4)
- Ausführungsplanung und Vergabe (LPH 5–7)
- Objektüberwachung und Objektbetreuung (LPH 8–9) Diese Gliederung hilft beim Vergleich von Planerangeboten.
Tabelle: Phase → typische Dauer → Verantwortliche
Die Dauer hängt stark vom Szenario und von der Bearbeitungszeit der Behörden ab. Die Angaben sind Erfahrungswerte für den Ausbau einer Mietfläche.
| Phase | Typische Dauer | Verantwortliche |
|---|---|---|
| Bedarfsanalyse und Flächensuche | 1–6 Monate | Zahnarzt, Praxisberater |
| Vorentwurf | 2–6 Wochen | Architekt, Praxisplaner |
| Genehmigung | 1–3 Monate | Architekt, Bauamt |
| Ausführungsplanung | 1–2 Monate | Architekt, Fachplaner, Dentaldepot |
| Bauausführung | 2–4 Monate | Handwerker, Bauleitung |
| Inbetriebnahme | 2–4 Wochen | Dentaldepot, Sachverständiger, Praxisteam |
Inbetriebnahme: Sachverständigenprüfung Röntgen, Anzeige bei der Behörde
Vor dem ersten Patienten prüft ein behördlich bestimmter Sachverständiger die Röntgeneinrichtung. Mit dessen Bescheinigung zeigen Sie den Betrieb spätestens zwei Wochen vor Beginn bei der zuständigen Landesbehörde an. Die Frist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen. Parallel validieren Sie Thermodesinfektor und Sterilisator nach den Vorgaben der MPBetreibV.
Praxisgründung Zahnarzt für den Gesamtzeitplan
Der Zahnarztpraxis-Bau ist nur ein Teil der Niederlassung. Zulassung durch die KZV, Finanzierung und Personalgewinnung laufen parallel und beeinflussen den Eröffnungstermin. Den vollständigen Zeitplan beschreibt der Ratgeber zur Praxisgründung für Zahnärzte.
Wer plant mit: Dentaldepot, Architekt oder Praxisplaner?
Die Wahl der Planungspartner bestimmt Qualität und Kostenkontrolle des Projekts. Drei Gruppen übernehmen typischerweise die Planung einer Zahnarztpraxis.
Leistungsumfang und Rolle der jeweiligen Planer
Das Dentaldepot plant Behandlungszimmer, Aufbereitung und Medienversorgung aus Sicht der Geräte. Der Architekt verantwortet Entwurf, Bauantrag, Ausschreibung und Bauleitung. Spezialisierte Praxisplaner und Innenarchitekten verbinden Funktionsplanung und Praxisdesign. Fachplaner für Elektro, Sanitär und Lüftung ergänzen das Team bei größeren Projekten.
Tabelle: Planer → Leistungen → Vergütungsmodell → geeignet für
| Planer | Leistungen | Vergütungsmodell | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Dentaldepot | Funktionsplanung, Geräteplanung, Installationspläne | häufig an Geräteauftrag gekoppelt | Ausbau mit klarer Gerätewahl |
| Architekt | Entwurf, Bauantrag, Ausschreibung, Bauleitung | Honorar nach HOAI oder frei vereinbart | Neubau, Umbau, Nutzungsänderung |
| Praxisplaner/Innenarchitekt | Funktions- und Designkonzept, Materialwahl | Pauschal- oder Stundenhonorar | Praxen mit Designanspruch |
Abstimmung zwischen Architekt, Fachplanern und Gerätelieferant
Schnittstellen zwischen den Gewerken verursachen die meisten Planungsfehler. Legen Sie fest, wer die Gesamtkoordination übernimmt und wer die Installationspläne der Hersteller in die Ausführungsplanung überträgt. Ein gemeinsamer Termin vor Beginn der Rohinstallation verhindert Abweichungen.
Auswahlkriterien: Referenzen, Dental-Erfahrung, Unabhängigkeit vom Gerätekauf
Fragen Sie nach realisierten Zahnarztpraxen und besichtigen Sie mindestens ein Referenzobjekt. Prüfen Sie, ob der Planer Erfahrung mit Strahlenschutz und Aufbereitung hat. Ist die Planung an einen Gerätekauf gekoppelt, holen Sie Vergleichsangebote für die Geräte separat, z. B. über Medizinio, ein.
Was kostet der Bau einer Zahnarztpraxis?
Die Kosten für den Bau einer Zahnarztpraxis hängen vom Szenario, von der Fläche und von der Zahl der Behandlungszimmer ab. Pauschale Quadratmeterpreise sagen daher wenig aus.
Belastbare Vergleichswerte liefert der InvestMonitor Zahnarztpraxis 2024 des Instituts der Deutschen Zahnärzte (IDZ) und der apoBank. Er wertet 538 Finanzierungsfälle aus und weist die Position „Modernisierung/Umbau“ getrennt aus. Bei einer Einzelpraxis-Neugründung lag sie 2024 im Schnitt bei 208.000 €, bei einer Übernahme bei 36.000 €.
Kostenblöcke: Rohbau/Ausbau, Haustechnik, Planungshonorare, Genehmigungen
Die Baukosten setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen. Der Ausbau umfasst Trockenbau, Böden, Türen und Oberflächen. Die Haustechnik mit Sanitär, Druckluft, Absaugung, Elektro und Lüftung ist bei Zahnarztpraxen ein besonders großer Block.
Hinzu kommen zwei Funktionsräume mit eigenen Anforderungen:
- Röntgenraum: Wandaufbau, Abschirmung und Zugangskontrolle richten sich nach Strahlenschutzgesetz (StrlSchG) und Strahlenschutzverordnung (StrlSchV). Die Abnahme erfolgt durch einen Sachverständigen.
- Sterilisationsraum: Für die Aufbereitung von Medizinprodukten ist ein separater Raum mit reiner und unreiner Zone einzuplanen. Maßgeblich sind § 8 Medizinprodukte-Betreiberverordnung (MPBetreibV) und die KRINKO-BfArM-Empfehlung.
Außerdem fallen Planungshonorare, Genehmigungsgebühren und Sachverständigenkosten für Röntgen und Statik an.
Hinweis zur Datenbasis: Der InvestMonitor ordnet nicht jede Bauleistung der Umbau-Position zu. Ausgaben für Elektroinstallationen erscheinen dort teilweise unter „sonstige Investitionen“. Die tatsächlichen Baukosten können daher über den ausgewiesenen Umbauwerten liegen.
Einflussfaktoren: Szenario, Fläche, Anzahl Behandlungszimmer, Standort
Das Gründungsszenario ist der stärkste Kostentreiber. Bei einer Übernahme nutzen Sie vorhandene Installationen und modernisieren gezielt. Bei einer Neugründung entsteht die gesamte Infrastruktur neu.
| Gründungsform | Modernisierung/Umbau | Gesamtinvestition | Anteil Umbau |
|---|---|---|---|
| Einzelpraxis-Neugründung | 208.000 € | 853.000 € | 24 % |
| BAG-Neugründung (je Inhaber) | 151.000 € | 736.000 € | 20 % |
| BAG-Übernahme (je Inhaber) | 55.000 € | 429.000 € | 13 % |
| Einzelpraxis-Übernahme | 36.000 € | 450.000 € | 8 % |
| BAG-Einstieg (je Inhaber) | 7.000 € | 293.000 € | 2 % |
Die Umbaukosten bei Neugründungen steigen deutlich: Von 2023 auf 2024 erhöhten sie sich von 129.000 € auf 208.000 €. Die Werte beruhen allerdings auf nur 24 Einzelpraxis-Neugründungen und zeigen daher eher Tendenzen.
Fachzahnärztliche Neugründungen liegen nochmals höher. Kieferorthopädische Fachpraxen wandten 2024 rund 279.000 € für den Umbau auf, Praxen für Oralchirurgie und MKG-Chirurgie rund 281.000 €.
Praxisgröße und Behandlungszimmer
Neu gegründete Praxen werden heute größer geplant als früher. Laut Zahnärzte-Praxis-Panel (ZÄPP) haben Praxen, die jünger als zwei Jahre sind, im Schnitt 202 m². Praxen, die älter als zehn Jahre sind, kommen auf 150 m². Ein wesentlicher Grund: Seit dem Vertragsarztrechtsänderungsgesetz (VÄndG) von 2007 planen viele Gründer die spätere Anstellung von Zahnärzten von Beginn an mit ein.
Das wirkt sich direkt auf Fläche, Zimmerzahl und Investition aus:
| Planungsgröße bei Neugründung | Investitionsvolumen im Vergleich zum Durchschnitt |
|---|---|
| 2 bis 5 Behandlungszimmer | rund 11 % darunter |
| 6 bis 9 Behandlungszimmer | rund 24 % darüber |
| 50 bis 299 m² Praxisfläche | rund 24 % darunter |
| 300 bis 630 m² Praxisfläche | rund 26 % darüber |
| Ohne geplante Anstellung (Ø 222 m²) | 727.000 € |
| Mit geplanter Anstellung (Ø 338 m²) | 1.002.000 € |
Die Untergrenzen zeigen die Spanne: Neugründungen ohne angestellte Zahnärzte wurden 2024 bereits ab 350.000 € realisiert, mit geplanter Anstellung ab 485.000 €. Hinzu kommt ein Preiseffekt. Zwischen 2007 und 2024 stiegen die Investitionen bei Einzelpraxis-Neugründungen um rund 6 % pro Jahr, der allgemeine Preisindex für Investitionsgüter nur um rund 3 %.
Standort
Regionale Unterschiede bei Handwerkerpreisen und Mieten wirken sich zusätzlich aus. Bei Übernahmen fallen die Umbaukosten nach Praxislage jedoch ähnlich aus: Sie lagen 2024 zwischen 32.000 € auf dem Land und 40.000 € in Mittelstädten. Die großen Unterschiede zwischen Stadt und Land entstehen dort vor allem beim Kaufpreis.
| Kostenblock | Wesentliche Einflussgrößen |
|---|---|
| Ausbau (Trockenbau, Böden, Türen) | Fläche, Zustand der Mietfläche, Materialwahl |
| Haustechnik | Anzahl Behandlungszimmer, Bodenkanäle, Lüftung, Elektro |
| Strahlenschutz | Röntgengeräte, DVT, Wandaufbau |
| Sterilisationsraum | Raumaufteilung, Aufbereitungsstrecke, Wasser- und Abluftanschlüsse |
| Barrierefreiheit | Zugang, Türbreiten, Sanitärräume |
| Planungshonorare | Leistungsumfang, HOAI-Leistungsphasen |
| Genehmigungen und Gutachten | Bauantrag, Nutzungsänderung, Sachverständige |
| Rückbau bei Mietende | Umbauklauseln im Mietvertrag |
Tipp: Legen Sie Zimmerzahl und Fläche auf Basis Ihres Personalkonzepts fest, bevor die Bauplanung beginnt. Planen Sie eine spätere Anstellung ein, sollten Bodenkanäle und Anschlüsse für zusätzliche Behandlungseinheiten von Anfang an vorgesehen sein. Eine Nachrüstung ist deutlich teurer.
Geräteausstattung als eigener Investitionsblock
Die Geräteausstattung mit Behandlungseinheiten, Röntgen und Aufbereitung ist ein eigener Investitionsblock. Bei einer Einzelpraxis-Neugründung entfielen 2024 rund 41 % des Investitionsvolumens auf medizinisch-technische Geräte (348.000 €) und 13 % auf Einrichtung und IT (112.000 €). Einen Überblick über die Kosten der Ausstattung einer Zahnarztpraxis und die Finanzierung der Zahnarztpraxis finden Sie in den jeweiligen Ratgebern.
Checkliste: Typische Planungsfehler vermeiden
Viele Fehler beim Planen einer Zahnarztpraxis zeigen sich erst im laufenden Betrieb. Die folgenden Punkte treten besonders häufig auf.
Aufbereitungsraum zu klein oder dezentral
- [ ] Aufbereitungsraum zentral zwischen den Behandlungszimmern gelegen
- [ ] Reine und unreine Seite räumlich klar getrennt
- [ ] Stellfläche für einen zweiten Thermodesinfektor oder Sterilisator reserviert
Keine Medien-Vorrüstung für spätere Behandlungszimmer
- [ ] Reservezimmer mit Wasser, Druckluft, Absaugung und Abwasser vorgerüstet
- [ ] Kompressor und Saugmaschine für zusätzliche Einheiten dimensioniert
Röntgen und Strahlenschutz zu spät in die Planung einbezogen
- [ ] Röntgengeräte vor der Ausführungsplanung festgelegt
- [ ] Sachverständiger bereits in der Entwurfsphase eingebunden
- [ ] Platz für ein späteres DVT berücksichtigt
Akustik und Diskretion an Empfang und Wartebereich unterschätzt
- [ ] Empfang räumlich vom Wartebereich abgesetzt
- [ ] Schallgedämmte Türen an Behandlungszimmern
- [ ] Separater Besprechungsraum für Therapie- und Kostengespräche
FAQ: Häufige Fragen zum Planen und Bauen einer Zahnarztpraxis
Muss das Gesundheitsamt die Praxisräume vor der Eröffnung abnehmen?
Eine generelle Abnahme der Praxisräume durch das Gesundheitsamt sieht das Bundesrecht nicht vor. Das Gesundheitsamt kann Zahnarztpraxen jedoch nach § 23 Abs. 6 IfSG im Rahmen einer Hygienebegehung infektionshygienisch überwachen. Routinebegehungen sind dabei nicht vorgesehen. Vor der Inbetriebnahme sind zudem die Röntgenanzeige mit Sachverständigenprüfung und die Validierung der Aufbereitung erforderlich. Einzelne Bundesländer haben eigene Anzeigepflichten.
Können die Räume einer ehemaligen Arztpraxis ohne Umbau übernommen werden?
Räume einer ehemaligen Arztpraxis eignen sich selten ohne Umbau. Behandlungseinheiten benötigen Bodenanschlüsse für Absaugung, Druckluft und Abwasser, die Humanmedizinpraxen in der Regel nicht haben. Zusätzlich fehlen meist Technikraum, Amalgamabscheider und baulicher Strahlenschutz.
Wer trägt beim Auszug die Kosten für den Rückbau der Praxisinstallationen?
Die Rückbaukosten trägt der Mieter, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. Nach § 546 BGB geben Sie die Mietsache bei Mietende zurück; eigene Einbauten müssen Sie ohne abweichende Vereinbarung grundsätzlich entfernen. Vereinbaren Sie daher bereits vor dem Ausbau, welche Installationen verbleiben dürfen.